新政给买家传递信心
记者分别走访位于外环内和内环内的两家中介门店发现,二手房市场开始出现活跃迹象,但远远不到火爆程度。
周六白天,记者探访的两家门店几乎空无一人,除了一两名经纪人负责接待来访客户,其他经纪人几乎全员出动,带着意向购房人看房。
浦东森兰板块邻近自贸区,改善型住房需求较多。“新政出台之后,门店带看量翻倍。”上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄说,在新政发布当晚,门店10名经纪人立刻向所有意向购房人转发政策内容。短短一两个小时内,就有客户赶来看房。从5月28日至30日,门店已经成交两套二手房。“这两套住房的买家,早有购买意向,新政给他们传递了很大信心,所以立刻决定签约。”他说。
内环内中介门店也迎来带看量增长。上海链家汇师门店在宜山路地铁站附近,位于徐家汇板块,教育、医疗和交通配套比较成熟。周六白天,全店25名经纪人几乎都有带看任务。店长崔立夫告诉记者,从5月27日至今,带看量明显增加,不少业务正在洽谈中,暂时没有成交。“原来一名经纪人平均7天才能完成3组客户带看量,现在两天就能完成。”他说。
新政施行时间尚短,各个市场机构还没能全面统计全市的二手房带看和交易数据。不过,记者从上海市房地产交易中心官网“网上房地产”公布数据可以发现,自28日新政施行至31日,二手房单日网签有明显增加。5月二手房成交量为18692套,日均602套,28日至31日,网签套数分别为701套、877套、984套和961套。
业内人士告诉记者,网签数据增加主要因为新政利好,一些购房者因为新政出台,将原计划的网签时间延后了几天,可以享受更优惠的贷款利率。一些购房者决策快,立刻“下单”了。毛女士就是新政受益者,她原来需要连续缴纳5年以上社保才能买房,现在只需要满3年即可,且首付比例从30%下调至20%,于是在新政落地24小时内,她迅速在松江九亭三盛颐景园看房、签约购置一套二手房。
大多数卖家趋于理性
2021年,上海二手房交易开始执行“三价就低”原则,即银行审批贷款额度时,会根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中取最低的价格。
有中介透露,前几年,“三价就低”评估价格和卖方预期价格有较大落差,一般低于卖方预期,现在几乎可以和卖方预期价格持平。其中一部分原因也是因为二手房市场价格出现回调,卖方预期比前两年也降低了。
新政出台后,网传不少房东连夜涨价。记者了解到,在浦东世纪公园板块,有一位房东当晚将挂牌的千万元级房源提高了近50万元;闵行七宝板块万泰花园,数月前每平方米不到5万元,新政出台后,个别房东将挂牌价提高至每平方米近6万元,甚至每平方米7万元。
记者走访发现,有个别卖家在中介门店询问经纪人是否有涨价空间。受访中介门店负责人纷纷告诉记者,新政执行以来还没有遇到卖家抬高价格的情况。“上海楼市此前经历了一波低迷行情,大多数卖家还是理性的,希望能够尽快促成交易。”宋沪雄说。记者碰到一位前来咨询的卖家黄先生也坦言,二手房挂牌一年多没有成交,希望趁新政利好,能够尽快卖出。业内人士说,连夜涨价的卖家是极少数,但是市场走势仍以“以价换量”为主。
多子女家庭首套认定利好
崔立夫告诉记者,门店有不少咨询客户是二孩家庭,对多子女家庭住房贷款的首套房认定细则尤其关注,目前交通银行、邮政储蓄银行等多家银行已经明确细则。
首先,多子女家庭是指家庭中有至少2个子女,其中至少有1个子女是未成年。多子女购房政策适用于沪籍和外地非沪籍家庭,不适用港澳台和境外人士。
新政中的多子女家庭首套房贷款,是以网签时间为节点,即5月28日后网签的合同和贷款合同才可以享受多子女家庭新政利好。
多子女家庭成员名下住房套数0,现购买第一套住房,享受首套房贷政策;成员名下住房1套且贷款还清,购买第2套,享受首套房贷政策;成员名下住房1套且贷款未还清,购买第2套,享受首套房贷政策;成员名下住房2套且贷款都还清,购买第3套,享受首套房贷政策;成员名下住房2套且只有1套贷款还清,购买第3套,享受首套房贷政策;成员名下住房2套且贷款均未还清,其中1套享受首套房贷政策,1套享受二套房贷政策,购买第3套,享受首套房贷政策;成员名下住房2套且贷款均未还清,且两套均享受首套房贷政策,购买第3套,享受二套房贷政策。
简单来说,新政执行之后,已经享受过两次首套房政策且名下房贷都没结清的多子女家庭,再买第3套房,采用二套房贷政策。其他情况,都按照首套房贷利率执行,可见新政利好力度之大。
促进二手房市场流动
多位从业近20年的房地产经纪人告诉记者,此次新政力度超出了从业者预期。克而瑞研究发现,此次新政是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次,力度也超出市场预期。据其分析,过去13年里,住房限购政策做过调整优化,力度不算太大,如2021年1月提出离婚限购和法拍限购,2023年10月以来金山、奉贤、青浦局部松绑限购,2024年1月放松外环外单身限购。除了限购之外,上海房地产调控政策的松绑主要集中在2022年以后,其中影响最深远的是以下三次:2023年9月执行认房不认贷,12月调整普宅标准不再看总价、下调首付比例和房贷LPR加点,以及今年1月允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅。
“上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心,尤其是非沪籍居民,以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群,将释放一波需求。政策成效将率先体现在二手房的带看量等数据层面。”分析师表示。多名市场从业者认为,上海二手房挂牌量此前处于高位,新政将促进交易,带来成交量的提升,价格方面总体平稳。
在新“沪九条”中,有三条举措容易被人们忽视。上海易居研究院研究总监严跃进指出,上海此次新政对二手房盘活、认购等落实较多创新政策。除了在调整限购方面,让非沪籍单身人士可以购买外环内二手房,还提出了企业购买二手房、国企收购和趸租、以旧换新等政策,都是围绕鼓励二手房流动性而展开的。
这三条举措分别是:企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租住,不再限定购买住房套数。探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源,优化住房保障供给。在“以旧换新”方面,对符合条件的家庭提供补贴,如住房置换期间过渡租房、装修搬家等。不过,补贴也有门槛,即在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房,并购买外环外一手住房的居民家庭。
三条举措都是在为新市民和青年人提供更优惠的保障住房,在支持住房困难家庭改善居住条件的同时,增加了市场上的二手房需求,又创造了市场上的二手房供应。总的来说,既保证住房的民生性,又盘活了存量房源,促进二手房流动,从而促进整个市场平稳健康运行。
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